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賃借人に原状回復義務が発生する場合とは

賃貸借契約が終了し退去する際に賃借人に原状回復義務が生じるのは、通常の使用を超えて損耗・毀損が発生した場合です。

毎月の賃料には通常使用による劣化を回復させるための費用が含まれているので、賃借人は経年劣化の修繕について責任を負いません。日頃から建物や設備の手入れを行い、通常使用を超える損耗・毀損を発生させないように気を使えば修繕費を安くすることができます。

賃借人は故意・過失によって建物に損耗・毀損を生じさせた場合には原状回復を行う必要があります。退去の際に敷金から通常損耗と故意・過失による損耗の修繕費用を合わせて控除されるケースが見られます。しかし経年劣化や通常損耗の修繕費については既に毎月の賃料に含めて支払われており、一緒に控除されると二重に支払うことになってしまいます。賃借人の具体的な負担については、建物や設備の経過年数を考慮して古いものほど負担割合を減少させるのが通常です。国土交通省のガイドラインでは経過年数による減価割合について、法人税法などによる減価償却資産の考え方を採用しています。

本来は個別に減価割合を考慮するべきですが、減価償却資産の考え方を応用すれば計算が簡単になります。減価償却資産ごとに定められた耐用年数で残存価値が1円となる直線や曲線を描き、入居年数で代替します。入居時点で資産価値が減価している場合は、現在の価値がグラフの出発点となります。ただし経過年数を超えた設備などでも継続して使用可能な場合には、賃借人は実際の残存価値に相当する原状回復が必要です。

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